Bài Tập Kỹ Năng Tư Vấn Trong Lĩnh Vực Đất Đai Là Gì Ví Dụ

Học liệu điện tử học phần “Kỹ năng tư vấn trong lĩnh vực đất đai” được biên soạn trên cơ sở Đề cương Môn học theo Quy định của Bộ Giáo dục và Đào tạo, và Giáo trình Kỹ năng tư vấn trong lĩnh vực đất đai.

Kỹ năng thu thập thông tin, tài liệu

Khi thu thập thông tin, tài liệu, Luật sư cần xác định nội dung, hình thức thông tin, tài liệu liên quan đến quyền sử dụng đất như giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy tờ về nguồn gốc đất, giấy tờ về tài sản gắn liền trên đất; thông tin tài liệu về thế chấp quyền sử dụng đất, những cam kết, nghĩa vụ của doanh nghiệp đối với bên khác liên quan đến đất đai; thông tin, tài liệu về thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Luật sư cần lưu ý một số nguồn cơ bản và cách thức thu thập thông tin, tài liệu như sau:

Kỹ năng tiếp nhận yêu cầu và trao đổi với khách hàng

–  Trao đổi nội dung vụ tranh chấp: Thông qua việc trình bày của khách hàng, luật sư lắng nghe và đặt các câu hỏi gợi ý để khách hàng trình bày đúng bản chất của sự việc một cách vô tư, khách quan, nhằm xác định rõ bản chất sự việc. Và biết được khách hàng đang quan tâm đến vấn đề gì, yêu cầu khách hàng cung cấp tài liệu có liên quan đến vụ tranh chấp. Nắm một cách khái quát yêu cầu của khách hàng là gì, liệu ta có đáp ứng được các yêu cầu đó không. Xác định quan hệ pháp luật của vụ kiện, thời hiệu khởi kiện, thẩm quyền giải quyết vụ án, điều kiện khởi kiện; nhằm để giải quyết vấn đề cốt yếu là có nên kiện hay không, hay chỉ là thương lượng hoà giải, nếu có kiện thì phải làm như thế nào. Cần xác định rõ một số vấn đề như sau: + Loại tranh chấp? Các bên trong quan hệ tranh chấp gồm những ai, tư cách như thế nào? Nội dung của tranh chấp? + Yêu cầu cụ thể của khách hàng là gì? Tài liệu, chứng cứ mà khách hàng cung cấp là gì, đánh giá giá trị của chứng cứ đó Khách hàng có thể yêu cầu luật sư tư vấn hoặc yêu cầu luật sư đóng vai trò là người bảo vệ quyền lợi hay người đại diện cho họ trong quá trình giải quyết vụ án. –  Quyết định có nên kiện hay không: Tranh chấp đất đai là một tranh chấp phức tạp, và đất đai có giá trị thường rất lớn, nên có thể chi phí đi kèm với vấn đề khởi kiện cũng rất cao, như tiền tạm ứng án phí. Vì vậy, luật sư phải cùng khách hàng trao đổi kỹ và chia sẻ với khách hàng về bản chất của tranh chấp, giúp họ nhìn nhận lại một cách đầy đủ khách quan hơn về vấn đề này. Phân tích cho khách hàng thấy được những điểm lợi và những thiệt hại mà khách hàng sẽ được hưởng hoặc phải gánh chịu nếu thua kiện. Từ đó thống nhất lại với khách hàng các vấn đề trọng tâm và quyết định việc khởi kiện hay không khởi kiện (khách hàng là nguyên đơn) hoặc giúp khách hàng chuẩn bị tâm lý và các chứng cứ để phản bác lại phía bị đơn (khách hàng là bị đơn). Nếu khách hàng muốn khởi kiện thì Luật sư sẽ bằng kỹ năng của mình tư vấn cho họ về khởi kiện. Khi tư vấn cho khách hàng về khởi kiện thì trước hết Luật sư cần phải định hình được khả năng hoà giải với phía bên kia như thế nào? Để có thể khởi kiện được thì người khởi kiện có quyền khởi kiện theo luật định như:

Trong trường hợp có thể hoà giải thì Luật sư tiến hành hoà giải cho các bên đương sự.

I- KỸ NĂNG CỦA LUẬT SƯ TRAO ĐỔI, NẮM BẮT NHU CẦU TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI

Đối với lãnh đạo và cán bộ nhân viên của doanh nghiệp, việc xác định chính xác và đầy đủ các vấn đề pháp lý liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai của doanh nghiệp thường là một nhiệm vụ khó khăn do tính chất phức tạp của quan hệ pháp luật đất đai cũng như khối lượng đồ sộ các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến đất đai.

Điều này càng trở lên khó khăn hơn khi doanh nghiệp đối mặt với tranh chấp đất đai, với những quyết định bất lợi từ phía cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, trước áp lực từ hoạt động sản xuất, kinh doanh. Vì thế, Luật sư cần lưu ý một số kỹ năng sau trong việc trao đối với doanh nghiệp để nắm bắt chính xác và đầy đủ nhu cầu tư vấn pháp luật về đất đai:

(i) Đối với giao dịch về quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, góp vốn, cho thuê, thế chấp...), Luật sư cần đề nghị doanh nghiệp mô tả rõ giao dịch, cấu trúc giao dịch, nội dung thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch, những lo ngại về pháp lý của doanh nghiệp để Luật sư tìm hiểu bản chất của giao dịch và đánh giá toàn diện những vấn đề pháp lý phát sinh từ giao dịch.

(ii) Đối với những đề nghị của doanh nghiệp với cơ quan quản lý nhà nước như xin cấp giấy chứng nhận, xin thuê đất, xin giao đất, xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất..., Luật sư cần làm rõ về hồ sơ, tài liệu đã gửi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, về tình trạng cập nhật thông tin vụ việc, về những vấn đề vướng mắc cần giải quyết.

(iii) Đối với những tranh chấp đất đai hoặc vấn đề thu hồi đất, đền bù, giải phóng mặt bằng, Luật sư cần đề nghị doanh nghiệp trao đổi về bản chất vấn đề mâu thuẫn, tình trạng cập nhật thông tin sự việc, những vấn đề vướng mắc, những lo ngại về pháp lý của doanh nghiệp, phạm vi yêu cầu giải quyết của doanh nghiệp.   Trong các vụ việc về đất đai cần tư vấn cho doanh nghiệp, Luật sư lưu và trao đổi, xác định rõ, chính xác, đầy đủ, cụ thế giấy tờ, hồ sơ pháp lý về đất đai, tài sản gắn liền với đất đai và kiểm tra thực trạng quản lý và sử dụng đất đai tại thời điểm Luật sư tham gia tư vấn. Bên cạnh đó, Luật sư cần trao đổi để nắm bắt được một số vấn đề có liên quan khác như: (i) tình hình bàn bạc hay quyết định của các cấp quản lý của doanh nghiệp, cấp có thẩm quyền quyết định về đất đai của doanh nghiệp; (ii) Hoạt động sản xuất, kinh doanh, chiến lược phát triển của doanh nghiệp liên quan đến vấn đề đất đai cần tư vấn; (iii) Làm rõ quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật có bị ràng buộc, hạn chế bời cấm kết, thỏa thuận nào của doanh nghiệp với bên khác hay không.

Bằng kỹ năng trao đổi thông tin và nắm bắt bản chất sự việc, hiện tượng. Luật sư có thể xác định được chính xác nhu cầu tư vấn của doanh nghiệp. Đây cũng là cơ sở để Luật sư xác định được vấn đề pháp lý cần giải quyết.

Xem thêm: Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực đầu tư của Công ty Luật TNHH Everest

II- KỸ NĂNG CỦA LUẬT SƯ TƯ VẤN THU THẬP THÔNG TIN, TÀI LIỆU

Việc thu thập thông tin, tài liệu về đất đai của doanh nghiệp có ý nghĩa then chốt giúp Luật sư nhận diện được toàn diện và xử lý hiệu quả vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai của doanh nghiệp. Để bảo đàm thu thập đầy đủ thông tin. tài liệu về đất đai hay liên quan đến đất đai phục vụ cho việc tư vấn pháp luật đất đai cho doanh nghiệp, Luật sư cần lưu ý một số vấn đề sau:

- KỸ NĂNG CỦA LUẬT SƯ TƯ VẤN XÁC ĐỊNH VẤN ĐỀ PHÁP LÝ

Khi doanh nghiệp trình bày, trao đổi các vấn đề liên quan đến đất đai, nội dung thông tin có thể rất đơn giản hoặc rất phức tạp, có thể không nêu đúng vấn đề pháp lý cần xử lý. Tuy nhiên, điều quan trọng nhất mà Luật sư cần nắm bắt là bàn chất công việc mà doanh nghiệp đang muốn thực hiện, vấn đề mà doanh nghiệp đang phải đối mặt, từ đó, Luật sư xác định vấn đề pháp lý Chủ chốt cần xử lý. Từ vấn đề pháp lý chủ chốt này, khi đi sâu vào nghiên cứu hồ sơ, Luật sư có thể xác định rõ thêm các vấn đề pháp lý khác phải sinh cần giải quyết đồng bộ để bảo đảm tính pháp lý đầy đủ và chặt chẽ.

Về cơ bản, vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai của doanh nghiệp thường thuộc vào một hoặc một số những vấn đề, nhóm vấn đề sau:

(i) Xin cấp, chuyển đổi, chỉnh sửa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thực hiện đăng ký đất đai.

(ii) Xin thuê đất, giao đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

(iii) Chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

(iv) Góp vốn, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

(v) Thế chấp quyền sử dụng đất, giải tỏa thế chấp, xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp.

(vi) Cho thuê đất, cho thuê tài sản gắn liền với đất.

(vii) Triển khai dự án liên quan đến quyền sử dụng đất.

(viii) Vấn đề quy hoạch, thu hồi, giải phóng mặt bằng, đền bù giải tỏa.

Xem thêm: Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực sở hữu trí tuệ của Công ty Luật TNHH Everest

Luật sư Nguyễn Thị Bích Phượng - Trưởng Chi nhánh Hà Nội của Công ty Luật TNHH Everest, tổng hợp (nguồn tham khảo: Giáo trình Tư vấn Pháp luật cho Doanh nghiệp - Học viện Tư pháp và một số nguồn khác).